今亮点!深圳楼市80%房产不值得投资
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1、问:大师兄,地铁五期龙华有三条地铁线,22号,25号,27号,龙华地铁沿线有没有投资价值?地铁开通会不会涨一波?
(相关资料图)
答:地铁五期龙华规划有3条线, 22、25、27号线的建设将龙华老城区和油松片区的交通全部打通,并且可以直通南山和福田,方便这些片区居民出行。但是现在的地铁已经不是0-1的时代了,而是一到多的时代,所以地铁能带来的溢价并不会很多。房子更多的价值点还是产业、稀缺的景观资源、顶级学校。油松未来还有很多旧改项目,现在的旧改项目卓越和奕府,万福花园卖了那么久都没卖完,未来还有很多可供应的。龙华老城区老房子太多,未来也没什么增量。
2、问:大师兄:您好,关注您有段时间了,受益匪浅,也将您的文章推荐了很多身边的朋友。目前住龙岗,小孩明年上小学,想换学位房。因为考虑学位加自住,预算800-900万左右,石厦片区我们觉得还可以。新新家园和中港城带益强小学和红岭中学石厦小区,这两个校区能不能帮忙介绍下。福田片区还有没有其他片区推荐,比如皇岗或者云顶翠峰或者万科金色家园您觉得怎么样?谢谢!
回复:石厦片区分为石厦南区,中区,北区,你说的新新家园,中港城这些在石厦中区,也是石厦唯一的城中村石厦村所在地,大量城中村的生源,学校成绩肯定没有红岭中学本校好。
新新家园属于改善盘,但是户型比较差,这个预算可以买到三房。中港城户型偏大,车位充足,居住会更舒服,但这个预算只能买到两房。如果选这个片区,我更建议你买新盘新天石厦铭苑,这个预算可以买到88平的三房一卫了。
万科金色家园在景田北片区,在景田综合性比较不错的小区,毕竟楼下双地铁,带红岭科技中学学位,不过学校相对红岭中学石厦校区弱一点。
云顶翠峰目前带皇岗创新实验学校,皇岗小学,荔园外国语水围校区(收编的),学校都一般,但是楼下的民办学校云顶学校很不错,这个学校未来有可能转公立学校。云顶翠峰就在皇岗公园旁边,旁边有两个城中村,水围新村和皇岗新村二期。水围新村已经被政府整体征收改造成保租房了,皇岗新村二期未来会拆除重建,所以周边环境虽说有城中村,但环境还算可以。如果打算上民办云顶学校买云顶翠峰还不错,如果读这里的公立学校就很一般了。
3、问:大师兄早上好,我们80后,收入不稳定,低的时候3万左右,两个小孩,大的一年级,小的3岁多没上幼儿园,老家有一套70万,东莞长安一套按揭供6500,租3500,深圳福永自己租房3500,手里110,想在深圳买一套自己住,比较纠结买了要借首付,月供担心吃不住,麻烦建议下,谢谢。长安6年多了吧,当时因为条件问题才买的东莞,老家四川县城的。按现在的首付只能龙岗了。去看了君华时代,我感觉太偏了。
回复:深圳有很多人跟你情况一样的,刚来深圳的时候,收入不高,总觉得自己买不起深圳,未来要回老家,所以先在老家买一套,哪一天在深圳待不下去了就回老家发展,结果用掉了首房首贷。可能过了几年,收入上涨了不少,也适应了深圳的生活和工作节奏,小孩也出生了,想给下一代更好的生活和教育环境,但是无奈首房首贷用掉了,深圳需要5成首付,手上现金又不多,就开始考虑临深,至少东莞比老家县城好。再过几年,收入进一步提高,就到了你现在的情况,小孩快上学了,手上又有100多万,又决定在深圳买房安家了。
老家的房子如果没人住,没必要保留,少卖一点都要出掉。东莞的也可以出掉,这两年东莞的房子也跌惨了,虽然东莞部分区域还有价值,但是对于你来说,多一些首付款,在深圳能买个大一点的,住的舒服一点的,增值潜力也会更好,并且少一套负债的房子,月供压力也要小很多。
君华时代在新生片区,可能很多在福田南山上班的都没听说过。新生片区的新盘非常多,也都卖不完。建议你还是买福永,毕竟小孩都在福永上一年级了,小孩也不用折腾转学。
4、问:老师好,想请教下。想卖掉百花双实验的三房学位房,加上手头的资金换一套水榭花都的大四房,自住舒服点当然也考虑投资增值。 喜欢水榭花都的小区环境,担心价格已经很高,不知道值不值得买入,或者您的专业建议是怎么操作。
答:你好,百花片区盛名之下其实难负,涨幅并不象大家想象的那么大。 2013年百花均价5万,现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后,百花的价值被稀释了。二是现在的大学区政策,名校集团化,校长轮流制对学区房釜底抽薪。三是百花真的太老了,居住品质真的很差,不是刚需真买不下手。
福田未来最大的增长点就在香蜜湖新金融中心,围着香蜜湖一圈,还有原来的美食城,香蜜湖度假村那一片。 对标北京金融街,上海陆家嘴,香港中环,逼格非常高。香蜜湖一号,水榭花都,熙园这都是香蜜湖第一梯队豪宅,又有香蜜湖新金融中心加持,永远是深圳天花板!
5、问:老师好,周末去看了西丽的京基御景峯,不知您是否了解,有啥比较好的建议没有,(自住+学位的需求)
答:京基御景峯的商品房还在限售期内,目前在售的都是回迁房,并且小区的回迁房,公寓占绝大部分,租客比较多,人群比较杂,容积率接近8,密度比较大,楼下有商场有地铁,还比较方便。学校目前带南科大第二实验学校,中上水平。不过京基御景峯的位置有点偏,虽然在南山,但是一站地铁就到北站了,北站目前的新盘才卖7万出头的价格,而且只有契税,京基御景峯的单价9万左右,还有不满五高额的增值税,综合成本比较高,并且旁边还有新盘汉园茗苑待入市,目前京基御景峯没什么优势。
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