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1、问：大师兄，地铁五期龙华有三条地铁线，22号，25号，27号，龙华地铁沿线有没有投资价值？地铁开通会不会涨一波？

(相关资料图)

答：地铁五期龙华规划有3条线， 22、25、27号线的建设将龙华老城区和油松片区的交通全部打通，并且可以直通南山和福田，方便这些片区居民出行。但是现在的地铁已经不是0-1的时代了，而是一到多的时代，所以地铁能带来的溢价并不会很多。房子更多的价值点还是产业、稀缺的景观资源、顶级学校。油松未来还有很多旧改项目，现在的旧改项目卓越和奕府，万福花园卖了那么久都没卖完，未来还有很多可供应的。龙华老城区老房子太多，未来也没什么增量。

2、问：大师兄：您好，关注您有段时间了，受益匪浅，也将您的文章推荐了很多身边的朋友。目前住龙岗，小孩明年上小学，想换学位房。因为考虑学位加自住，预算800-900万左右，石厦片区我们觉得还可以。新新家园和中港城带益强小学和红岭中学石厦小区，这两个校区能不能帮忙介绍下。福田片区还有没有其他片区推荐，比如皇岗或者云顶翠峰或者万科金色家园您觉得怎么样？谢谢！

回复：石厦片区分为石厦南区，中区，北区，你说的新新家园，中港城这些在石厦中区，也是石厦唯一的城中村石厦村所在地，大量城中村的生源，学校成绩肯定没有红岭中学本校好。

新新家园属于改善盘，但是户型比较差，这个预算可以买到三房。中港城户型偏大，车位充足，居住会更舒服，但这个预算只能买到两房。如果选这个片区，我更建议你买新盘新天石厦铭苑，这个预算可以买到88平的三房一卫了。

万科金色家园在景田北片区，在景田综合性比较不错的小区，毕竟楼下双地铁，带红岭科技中学学位，不过学校相对红岭中学石厦校区弱一点。

云顶翠峰目前带皇岗创新实验学校，皇岗小学，荔园外国语水围校区（收编的），学校都一般，但是楼下的民办学校云顶学校很不错，这个学校未来有可能转公立学校。云顶翠峰就在皇岗公园旁边，旁边有两个城中村，水围新村和皇岗新村二期。水围新村已经被政府整体征收改造成保租房了，皇岗新村二期未来会拆除重建，所以周边环境虽说有城中村，但环境还算可以。如果打算上民办云顶学校买云顶翠峰还不错，如果读这里的公立学校就很一般了。

3、问：大师兄早上好，我们80后，收入不稳定，低的时候3万左右，两个小孩，大的一年级，小的3岁多没上幼儿园，老家有一套70万，东莞长安一套按揭供6500，租3500，深圳福永自己租房3500，手里110，想在深圳买一套自己住，比较纠结买了要借首付，月供担心吃不住，麻烦建议下，谢谢。长安6年多了吧，当时因为条件问题才买的东莞，老家四川县城的。按现在的首付只能龙岗了。去看了君华时代，我感觉太偏了。

回复：深圳有很多人跟你情况一样的，刚来深圳的时候，收入不高，总觉得自己买不起深圳，未来要回老家，所以先在老家买一套，哪一天在深圳待不下去了就回老家发展，结果用掉了首房首贷。可能过了几年，收入上涨了不少，也适应了深圳的生活和工作节奏，小孩也出生了，想给下一代更好的生活和教育环境，但是无奈首房首贷用掉了，深圳需要5成首付，手上现金又不多，就开始考虑临深，至少东莞比老家县城好。再过几年，收入进一步提高，就到了你现在的情况，小孩快上学了，手上又有100多万，又决定在深圳买房安家了。

老家的房子如果没人住，没必要保留，少卖一点都要出掉。东莞的也可以出掉，这两年东莞的房子也跌惨了，虽然东莞部分区域还有价值，但是对于你来说，多一些首付款，在深圳能买个大一点的，住的舒服一点的，增值潜力也会更好，并且少一套负债的房子，月供压力也要小很多。

君华时代在新生片区，可能很多在福田南山上班的都没听说过。新生片区的新盘非常多，也都卖不完。建议你还是买福永，毕竟小孩都在福永上一年级了，小孩也不用折腾转学。

4、问：老师好，想请教下。想卖掉百花双实验的三房学位房，加上手头的资金换一套水榭花都的大四房，自住舒服点当然也考虑投资增值。 喜欢水榭花都的小区环境，担心价格已经很高，不知道值不值得买入，或者您的专业建议是怎么操作。

答：你好，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是现在的大学区政策，名校集团化，校长轮流制对学区房釜底抽薪。三是百花真的太老了，居住品质真的很差，不是刚需真买不下手。

福田未来最大的增长点就在香蜜湖新金融中心，围着香蜜湖一圈，还有原来的美食城，香蜜湖度假村那一片。 对标北京金融街，上海陆家嘴，香港中环，逼格非常高。香蜜湖一号，水榭花都，熙园这都是香蜜湖第一梯队豪宅，又有香蜜湖新金融中心加持，永远是深圳天花板！

5、问：老师好，周末去看了西丽的京基御景峯，不知您是否了解，有啥比较好的建议没有，(自住+学位的需求)

答：京基御景峯的商品房还在限售期内，目前在售的都是回迁房，并且小区的回迁房，公寓占绝大部分，租客比较多，人群比较杂，容积率接近8，密度比较大，楼下有商场有地铁，还比较方便。学校目前带南科大第二实验学校，中上水平。不过京基御景峯的位置有点偏，虽然在南山，但是一站地铁就到北站了，北站目前的新盘才卖7万出头的价格，而且只有契税，京基御景峯的单价9万左右，还有不满五高额的增值税，综合成本比较高，并且旁边还有新盘汉园茗苑待入市，目前京基御景峯没什么优势。

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